Conforme a la ley 29/94 DE
ARRENDAMIENTOS URBANOS (24 Noviembre 1994; BOE núm.
282, de 25 Noviembre de 1994)
REQUISITOS DEL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO:
Si en la finca arrendada se ejerce una actividad
empresarial o profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato de
arrendamiento sin necesidad de que el propietario
preste su consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al
propietario que ha realizado la cesión o el
subarriendo, en el plazo de un mes desde que se
produzca y es conveniente que lo haga por cualquier
medio que le permita acreditar que lo ha remitido y
su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta
notarial... etc.
La cesión del contrato es la transmisión que realiza
el arrendatario de los derechos y deberes que
comporta su contrato de arrendamiento a una tercera
persona, mientras que el subarriendo es el
‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o
parte del local que él utiliza.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a
incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es
parcial (de una parte del local) o un 20 % si se
produce la cesión o el subarriendo es total (de la
integridad del local)
Si se produce la fusión, transformación o escisión
de la sociedad que figura como titular del contrato
de arrendamiento, el propietario del local también
tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.
La extinción del contrato de arrendamiento
La primera de las causas de extinción del contrato
de arrendamiento es el transcurso del periodo de
tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como
el inquilino podrán solicitar la resolución del
contrato de arrendamiento en aquellos casos en los
que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:
El propietario podrá resolver el contrato si el
inquilino:
No paga la renta o la fianza.
Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo
comunica al propietario.
Causa daños en el local intencionadamente o realiza
obras sin consentimiento del propietario.
Realiza en el local actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el
contrato si el propietario:
No realiza las reparaciones necesarias para
conservar el local en las condiciones necesarias
para que pueda ser utilizado.
Le perturba en la utilización del local.
En último lugar, el contrato de arrendamiento
también podrá extinguirse en los casos en los que se
pierda la finca por alguna causa de la que no sea
responsable el arrendador y por la declaración de
ruina realizada por la administración competente
La indemnización por la extinción del contrato
Si el contrato de arrendamiento se extingue por el
transcurso del plazo de su duración, y ésta ha
superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a
percibir del arrendador una indemnización (siempre
que éste haya manifestado con 4 meses de antelación
que no va a renovar el contrato por otros 5 años
más)
Generalmente esta indemnización se pacta pero si no
hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el
nombramiento de un árbitro para su determinación.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes
a la extinción del contrato, inicia la misma
actividad comercial en otro local, la indemnización
aludida consistirá en los gastos del traslado y los
perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en
otro local o no inicia ninguna actividad, y el
arrendador o un tercero inician en el local la misma
actividad que antes había desarrollado el inquilino
o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes
de renta por cada año que haya durado el contrato
con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, en las cláusulas del contrato de
arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa
del arrendatario a la percepción de esta
indemnización.
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